Коллективный Заглумин | Бизнес & Недвижимость

Теперь предлагаю переключить ваше внимание на складской рынок Казахстана. Здесь очень интересная картина: в Алматы объём сделок почти удвоился, но ставки всё равно снижаются.

Итак, по итогам девяти месяцев 2026 года вакансия на складском рынке Алматы составила 12,9%, а ставки класса А снизились на 15% год к году. В 2023 году свободными были всего 0,8% площадей, а теперь пустует каждый восьмой метр.

А теперь подробнее о ключевых тенденциях:

1. Арендаторы переезжают в новые склады.

За девять месяцев заключили сделки на 181,7 тыс. кв. м - в 1,9 раза больше, чем годом ранее. Объём занятых площадей за год вырос на четверть, то есть на 219 тыс. кв. м.

Весь прирост пришёлся на новые проекты. В существующих складах сколько метров заняли, примерно столько и освободили.

2. Класс B выигрывает в цене.

За год ставки в классе B снизились на 20%, в классе А - на 15%. Аренда в классе B теперь в среднем на 22% дешевле. Если бизнесу не нужны характеристики класса А, это аргумент в пользу класса B.

Таким образом, существующие склады класса А конкурируют одновременно с новыми объектами своего класса и с подешевевшим классом B.

3. Свободных площадей становится меньше.

Сейчас вакантны 161 тыс. кв. м против 172 тыс. на конец 2025 года. И это при вводе ещё 105 тыс. кв. м за девять месяцев. Рынок постепенно абсорбирует новый ввод.

Но на четвёртый квартал заявлено ещё 190 тыс. кв. м - почти вдвое больше, чем ввели за предыдущие три. Часть сроков может сдвинуться, однако собственникам расслабляться рано.

4. Сколько новых складов уже сдано?

В четвёртом квартале прошлого года на рынок вышло 215 тыс. кв. м, около половины которых было занято сразу. Поэтому большой ввод сам по себе ещё не означает роста вакансии.

Главный вопрос к нынешним девелоперам: какая часть заявленных 190 тыс. кв. м уже законтрактована? От этого зависит, насколько вырастет вакансия.

5. Астана: высокие ставки сохраняются, предложение растёт.

Вакансия в Астане - 5,8%, а ставка в классе А в среднем на 55% выше, чем в Алматы. Даже местный класс B дороже алматинского класса А.

Но на 2026–2027 годы заявлено более 320 тыс. кв. м новых складов при объёме рынка 576 тыс. Половина этих площадей - склад для одного известного маркетплейса, то есть под конечного пользователя. Остальные 160 тыс. кв. м добавят к нынешнему объёму рынка ещё 28%.

Что делать участникам рынка?

Девелоперам и владельцам - заранее искать арендаторов и проявлять гибкость в переговорах. Спрос растёт, но рассчитывать, что вместе с ним автоматически вырастет доход, пока не приходится.

Арендаторам - пользоваться возможностью выбора. Обсуждать цену, индексацию, условия продления и выхода.

Циклы рынка — такая же неизбежность, как смена времён года. Только вместо весны и осени у нас склады, ритейл и офисы. Когда-то первыми падали склады, теперь ритейла нет вовсе, и на сцене осталась русская «двойка». В декабре я предсказал, что офисам осталось…

Первое полугодие 2026 года закончилось. Самое время посмотреть, что происходит на рынке коммерческой недвижимости России. Начнем со складов. Если коротко, рынок продолжает охлаждаться. По итогам первого полугодия объем сделок сократился на 47% по сравнению…

33 700(!!!) просмотров набрало это видео, которое мы записали с Виктором Заглуминым в прошлом году. И это только на ВК Видео, а на YouTube еще 16000+, то есть 50 тысяч просмотров. Я, честно, пребываю в шоке. Случайно вспомнил о нем, так как хотел пересмотреть…

33 700(!!!) просмотров набрало это видео, которое мы записали с Виктором Заглуминым в прошлом году. И это только на ВК Видео, а на YouTube еще 16000+, то есть 50 тысяч просмотров. Я, честно, пребываю в шоке.

Случайно вспомнил о нем, так как хотел пересмотреть один момент.... И залип, особенно часть про Light Industrial. Но потом увлекся и еще полчаса слушал другие моменты. Удалось разложить все по полочкам.

Очень благодарен Виктору, за то что пригласил меня на этот подкаст и придумал все эти вопросы.

➡️ Смотреть на VK
➡️ Смотреть на YouTube


#склады
#lightIndustrial
@skladexpert

Посчитали сделки по офисам и складам Алматы за первое полугодие. Картина занятная: офисный и складской рынки сейчас живут в противоположных фазах цикла.

Аренда Офисов. Сделок стало больше - 64 против 52 годом ранее, плюс 23%. Звучит как рост? Не спешите. Метров при этом на 21% меньше, медианная сделка сжалась с 418 до 339 кв. м. Рынок не растет, он мельчает. Крупных блоков в аренде просто нет физически: вакансия 3,6%, брать нечего. Компании, которым нужно 2-3 тысячи метров в хорошем объекте, вы уже опоздали, если не начали искать полгода назад.

Ставки при этом выросли на 7-8%. То есть арендовать офис стало одновременно дороже и сложнее. Редкое сочетание, поздравляю всех причастных 😁

Продажа офисов. Вот где настоящая история. Сделок столько же, а денег на 64% больше. Средневзвешенная цена метра удвоилась - с 636 тыс. до 1,31 млн ₸. Сейчас кто-нибудь напишет «цены на офисы в Алматы выросли в два раза». Не совсем так, поменялась структура: весь спрос ушел в лоты 5 000+ кв. м, финансовые организации покупают бизнес-центры целиком. Рынок купли-продажи стал премиальным, а средняя цена просто отражает, что покупают, а не почем.

Склады. Аренда выросла в пять раз по метрам: 26,7 → 136,3 тыс. кв. м. Второй квартал активнее первого. Но важен контекст: вакансия 13,3% (+6,5 п.п. за год), ставки минус 7% за квартал в классе А, до конца года на рынок выйдет еще 203 тыс. кв. м. Это не дефицитный рост, это большая абсорбция нового предложения на рынке арендатора.

Что из этого следует практически.

Арендаторы складов. У вас лучшее окно за несколько лет. Высокая вакансия и падающие ставки - это переговорная позиция: пересматривайте условия, консолидируйте площадки, переезжайте в новый ввод. Через год-полтора, когда рынок переварит этот объем, таких условий не будет.

Собственники складов. Конкуренция за арендатора будет обостряться с каждым введенным объектом. Скорость заполнения сейчас важнее, чем выжатая до предела ставка. Пустой склад по красивой ставке - это все еще пустой склад.

Собственники офисов. Спрос дробится, и гибкая нарезка под блоки до 1 500 кв. м сегодня конвертируется в заполняемость лучше, чем ожидание одного крупного арендатора, которого на рынке может и не быть.

Инвесторы. За качественные офисные лоты 5 000+ уже реальная конкуренция, и в ней институциональные игроки. А вот складских инвестсделок в полугодии не было вовсе: при такой вакансии продавцы и покупатели в цене не сходятся.

Все цифры, естественно, по базе сделок Bright Rich | CORFAC Int.

Вопрос на выходные - может, ежеквартальный обмен сделками уже пора переименовать в ежеквартальный обман?🫠

Теперь посмотрим, что происходит на офисном рынке России.

Если еще несколько месяцев назад можно было спорить о том, догонят ли офисы склады, то теперь ответ очевиден.

По итогам первого полугодия объем сделок на рынке офисной недвижимости сократился на 46% год к году. При этом количество сделок снизилось всего на 10%, а медианный размер - на 14%.

Это означает примерно то же, что мы уже увидели на складах. Компании продолжают переезжать, открывать новые офисы и расширяться. Но делают это значительно осторожнее, чем год назад. Рынок не остановился, но стал гораздо менее уверенным в своем будущем.

При этом Москва и Петербург сейчас выглядят совершенно по-разному. В столице объем сделок снизился на 51%, тогда как в Петербурге - на 21%. Петербург пока проходит охлаждение заметно мягче.

Сделки с участием брокеров сократились значительно меньше, чем сам рынок. Это хороший индикатор того, что корпоративные арендаторы по-прежнему предпочитают принимать решения с привлечением консультантов, даже если сами решения становятся реже.

Итак, год назад охлаждение офисного рынка выглядело как логичное продолжение событий на складах. Сегодня это уже новая реальность.

Первое полугодие 2026 года закончилось. Самое время посмотреть, что происходит на рынке коммерческой недвижимости России. Начнем со складов.

Если коротко, рынок продолжает охлаждаться.

По итогам первого полугодия объем сделок сократился на 47% по сравнению с прошлым годом. При этом количество сделок снизилось всего на 11%. То есть главный удар пришелся не по активности рынка, а по размеру спроса: медианная площадь сделки уменьшилась сразу на 42% - с 5,5 до 3,2 тыс. кв. м.

Именно это, на мой взгляд, сегодня является главным индикатором состояния рынка. Компании не перестали арендовать склады. Они перестали принимать решения «на вырост». Бизнес стал осторожнее, а значит, крупные сделки постепенно уступают место более компактным.

Есть еще одна любопытная цифра. Несмотря на то что объем рынка сократился почти вдвое, количество сделок с участием брокеров практически не изменилось.

Еще в августе 2025 года я писал, что складской рынок традиционно первым начинает чувствовать охлаждение экономики, а офисный почти всегда повторяет его траекторию с небольшим лагом.

За прошедший почти год этот прогноз успел превратиться в статистику.

Часто забываю писать об этом, но если вы сильный B2B-продавец или управленец, у нас для вас есть интересная и хорошо оплачиваемая работа. Ищем будущих коллег в России, Казахстане и ОАЭ. Даем сильного наставника и быстрое погружение в одно из направлений:…

А хотите, подробно расскажу, как с нуля построить международную консалтинговую компанию с пятью офисами?

Из Москвы телеграфируют:

«Помылся в тазике, потому что нет горячей воды. Доехал на самокате, потому что нет бензина. Не смог выйти в интернет, потому что нет связи. И вот в этой самой реальности сижу на конференции и рассказываю про искусственный интеллект».

Ирония времени во всей красе.

Битва у https://t.me/filatofff и Черной Скалы (BlackRock) 🫠

🇷🇺🇮🇳#SBER #банки #россия #индия
Сбер приобрел два бизнес-центра Summit Towers в Нью-Дели — Александр Ведяхин

#вэф

А помните, еще вчера склад с арендатором Ozon выглядел почти очень привлекательным инвестиционным лотом? И это важная деталь.

В отличие от WB, у Ozon большая часть складов арендована. А значит, за каждым таким объектом стоит владелец, для которого склад - это бизнес, инвестиции и, зачастую, кредитные обязательства.

С высокой вероятностью объекты застрахованы. Так что последствия этой истории могут довольно быстро пойти дальше по цепочке.

Периодически, честно говоря не по своей воле, мне приходится смотреть на плоды маркетингового творчества коллег по рынку. Местами это уже даже не маркетинговые каналы, а полноценные конвейеры кринжа.

Вот, например, очередной опус от SMMщиков НФ. Они вообще там ребята веселые.

Итак. Согласно истории, изложенной в комиксе по мотивам выхода очередной части «Человека-паука», на работу в НФ берут стажера-зумера Петю Ручкина. И чтобы жизнь Пете медом не казалась, его сразу погружают в «четко выверенные бизнес-процессы»: через «наставничество» и «обучение на кейсах».

Кейсы следующие: данные для аналитики не готовы, системы торгового центра перед открытием не проверены, информации по складам по трем ключевым направлениям нет, старшим брокерам ехать с клиентом на показы лень, оценка объекта не готова, модель по инвестиционной сделке никто не посчитал.

И все это падает на Петю. Вчерашний выпускник, возможно даже ВШЭ, затыкает своей грудью одну амбразуру за другой.

В финале Петю в награду фотографируют с гендиром для корпоративной газеты. А затем следует многозначительный вывод: и пахарь, и лошадь, и паук с восемью лапами, - буквально каждый сотрудник компании.

Можем ли мы, исходя из сюжета комикса, предположить, что речь все-таки о каждом сотруднике на начальной позиции или, максимум, среднем звене? Ответ предлагается найти читателю самостоятельно.

Я не знаю, чем там занят #Третийадмин, но говорят что с продажами офисников полная жопа. Хуже чем с квартирами. Но, что-то никто не хочет этот супер инфоповод подсвечивать.

Хорошую https://t.me/brightrich можно опубликовать и дважды 😁

Что ждёт рынок качественной складской недвижимости в Эмиратах — читаем https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-set-for-big-warehouse-space-boost-as-logistics-boom-gathers-pace?_refresh=true 😎

Знаю, что среди подписчиков есть те, кто приходит сюда в том числе за сатирой о рынке коммерческой недвижимости. А есть те, кто считает, что профессиональная солидарность важнее и выносить сор из брокерского дома не лучшая идея.

Так вот 😎...

У меня есть для вас кое-что очень смешное. Но публиковать это буду только в одном случае, если реакциями на этот пост покажете, что оно того стоит 🫠

Прерву молчание сделкой 😁

Заканчиваем неделю крутой сделкой в Эмиратах 😎

Мы очень активно растем в ОАЭ и Казахстане, поэтому если вы профессиональный брокер и рассматриваете возможность развития на новых рынках, то мы ждем ваше резюме на почту: [email protected]

После последних атак появилось много прогнозов о том, что склады перестанут быть тихой гаванью для инвесторов, а ЗПИФы начнут обходить логистическую недвижимость стороной.

Мне кажется, проблема сформулирована неправильно. Рынок не боится рисков. Рынок боится рисков, которые невозможно оценить.

Пандемия? Посчитали.
Санкции? Посчитали.
Ключевая ставка? Посчитали.

Теперь в модели появился еще один параметр - риск повреждения объекта. Да, неприятный и новый. Но это не означает, что вся экономика складской недвижимости перестала работать.

Стоимость склада по-прежнему определяют те же вещи: надежность арендатора, срок договора, качество локации, ликвидность объекта и стоимость капитала. Просто теперь к ним добавится еще один пункт в инвестиционной модели: страхование, диверсификация и оценка географических рисков.

Я бы вообще не ожидал массового бегства ЗПИФов из складского сегмента. Наоборот, фонды станут избирательнее. Хорошие объекты останутся хорошими. За слабые будут просить больший дисконт.

И еще одна мысль. Мы десятилетиями говорили, что недвижимость - материальный актив, а значит, она надежнее акций. Но последние годы показывают, что даже бетон не избавляет инвестора от риска. Он лишь меняет его природу.

Поэтому главный вывод не в том, что склады стали плохим активом. Главный вывод в том, что инвестировать на автомате становится все сложнее. И это, пожалуй, единственное действительно долгосрочное изменение.