Nikita Pro Недвижимость | ОАЭ 🇦🇪

Дубай: четвертое место в мировом рейтинге «пузырей». Что это значит для инвестора 💯

Недавно вышел отчет UBS Global Real Estate Bubble Index 2026. Результаты интересные: Дубай, после бурного роста, вошел в фазу охлаждения и занял четвертое место по риску формирования ценового пузыря среди 23 мировых городов. Это означает, что рост цен опережает доходы населения, арендные ставки и строительную активность.

В 2025 году реальный рост цен на жилье был более 10%, а к середине 2026 года он замедлился до 0,4% (с учетом инфляции), при этом реальные арендные ставки снизились на 4%. Аналитики связывают это с геополитической неопределенностью и снижением инвестиционной активности.

Но я не вижу повода бить тревогу. Несмотря на эти риски, валовая доходность от аренды в Дубае около 6,25%, а стоимость квартиры эквивалентна ~16 годовым арендным платежам. Для сравнения, в Цюрихе этот показатель достигает ~46 лет.

Основной вызов сейчас – это большое количество новых объектов, выходящих на рынок. Это может усилить конкуренцию и повлиять на цены, особенно в районах с однотипной застройкой.

UBS прогнозирует период адаптации рынка в 2027-2028 годах. Устойчивый рост возможен к 2029-2031 годам, если экономика и население продолжат расти.

Что это значит для нас? Уже говорил и скажу снова: брать наугад, всё равно вырастет – такая схема уже не работает. В ближайшие пять лет потребуется повышенное внимание к выбору объектов. Качество строительства, инфраструктура, реальный арендный спрос – вот ключевые факторы успеха.

Если вы думаете об инвестициях в Дубае, сейчас – самое время для детального анализа.

💯Готов обсудить, как адаптировать вашу стратегию к новым реалиям, пишите в личку: @nikitaprotsenko1

Приемка квартиры в Дубае: почему нужен снеггинг

Эксперт Percent&Co Семён на днях принимал квартиру вместо клиента. Сразу скажу: квартира классная и цена, по которой брали на старте, сейчас уже кажется нереальной. Но даже в идеальных объектах до получения ключей есть важный этап, который многие игнорируют – снеггинг. Подробнее про то, зачем эта процедура нужна, я уже рассказывал здесь.

Простыми словами, это детальный осмотр квартиры на предмет любых недостатков: от мелких царапин на окнах до проблем с сантехникой или электрикой. Все выявленные недочеты вносятся в акт. Застройщик обязан их устранить до подписания финального акта приема-передачи.

Почему это важно?

Даже у наших любимых и самых надежных застройщиков с хорошей репутацией могут вылезти какие-то нюансы. В данном случае, Семён выявил ряд мелких недочетов, которые застройщик устранит без возражений достаточно быстро. А клиент не будет тратить на это свои время и деньги (что критически важно, если он живет в другой стране).

Кстати, наши эксперты могут принять вашу недвижимость за вас, даже если вы покупали ее не с нами. Для подробностей пишите в личку:

@nikitaprotsenko1

Пост-навигатор по каналу

Собрал для вас самые важные и популярные темы о недвижимости и жизни в Дубае в этом посте. Если вы недавно на канале, он поможет быстро найти ответы на самые популярные вопросы:

• Покупка квартиры в Дубае до официального старта продаж:
Как это сделать и зачем это нужно.

• Золотая виза:
Узнайте, какие условия нужно выполнить, чтобы получить резидентство ОАЭ через недвижимость.

• Наследство:
Что произойдет с вашей недвижимостью, если вас не станет.

• Чек-лист, как не потерять деньги на недвижимости

• Инвестиции:
Откуда взять стартовый капитал и как собрать прибыльный инвестиционный портфель.

• Почему иностранцы хотят резидентство ОАЭ

• Жизнь у моря:
Реалии жизни экспата в Дубае.

• Ипотека в Дубае:
Все о том, как иностранцу получить кредит на покупку жилья.

• Как продать квартиру в плюс

• Налоги:
Что нужно знать о налоговой системе в ОАЭ.

• Еда в Дубае:
Что едят экспаты и скучают ли они по родным продуктам

Никита Pro Недвижимость | Percent&Co | ОАЭ

5 лучших новых запусков ОАЭ 💯

Dubai Internet City – 120 квартир, 6 этажей. В районе 4 000 компаний, включая Google, Meta, Nvidia. 41 000 потенциальных арендаторов, всего 2 последних свободных участка под жильё. Меблировка Bosch/Siemens, ритейл на первом этаже. До метро 10 минут пешком.
Цены от 1,1 млн AED (30 м²).
Рассрочка 60/40, бронь 10%. Сдача: конец 2027.

Al Jaddaf – студии от 760 000 AED. Район уже сформирован, метро в 4 минутах, до Downtown и DIFC – 10 минут. Экспаты снимают здесь надолго. Рассрочка 50/50.
Сдача: конец 2027.

Saadiyat Island, Абу-Даби – 778 резиденций, первая очередь 513 юнитов. Рядом Лувр и Гуггенхайм (открывается в конце 2026). Пляж с голубым флагом. Площади от 70 до 208 м².
1BR от 2,95 млн AED.
Первый платёж 5%, рассрочка 50/50.
Сдача: Q4 2030.

Expo City Dubai – концепция «города без машин», пешеходы и транспорт разделены. Земля закрыта для сторонних девелоперов.
1BR от 1,69 млн AED (83 м²).
Рассрочка: 10% бронь, 55% в стройке, 10% при ключах, 25% после сдачи.
Сдача: Q4 2029.

Dubai – Al Ain Road – таунхаусы 3–4 спальни от 2,1 млн AED, виллы 4–5 спален от 4,3 млн AED. Самый доступный вход в загородный сегмент от Emaar. До Downtown 20 минут. Лагуна 47 000 м², спортзона 25 000 м². Аренда 3-спальных таунхаусов в сданных фазах уже приносит 145 000–180 000 AED в год.

Ещё один запуск в DLRC: 17–19 этажей, wellness-концепция, полная меблировка. В 5 минутах от Dubai Silicon Oasis и Academic City – тысячи специалистов и студентов создают устойчивый арендный спрос. Рядом в 2029 году запустят станцию метро Blue Line.
Студии от 679 000 AED (406 футов).
Рассрочка 50/50 или 60/40, бронь от 50 000 AED.
Сдача: Q4 2028.

Жмите на слово «подборка» – пришлю названия всех проектов с планировками и деталями по юнитам.

Сентябрь: рынок скорректировался, но это не просадка

В сентябре зарегистрировали 11 288 продаж на 29,4 млрд AED. По сравнению с августом это минус 6,1%, а в сравнении с сентябрем’25 – минус 44,4%. Тревожно это или нет, разберем на языке фактов и цифр 💯

Снижение в основном дал первичный рынок: апартаменты -15,3%, виллы -5,1% к августу.
При этом вторичка выросла: +5,7% по апартаментам и +12% по виллам. Коммерция тоже подросла на 27,7%.

Почему такие цифры? Сделки регистрируются с временным лагом. Первичка – через 1–3 месяца после подписания SPA. Вторичка – в момент трансфера собственности, который обычно занимает до 2 месяцев. То есть сентябрьские цифры отражают активность июля-августа. А лето традиционно слабое, плюс отголоски мартовских событий.

Цены: средняя стоимость фута – 1 650 AED, это -2% к августу и -2,4% к прошлому году.

По аренде интереснее: 48,5 тыс. контрактов против 40 тыс. в августе. Провал марта-апреля восстановился. При этом в последние месяцы тренд перевернулся – новых договоров стало больше, чем продлений. Это результат активного ввода нового жилья.

Это средние цифры по городу. Конкретный район, дом или квартира могут показывать совсем другую динамику. Выводы по рынку в целом стоит делать после октября-ноября, когда уйдет сезонный фактор.

Если хотите разобрать конкретный объект или район – пишите, посмотрим цифры 💯

@nikitaprotsenko1

Куда идти в Дубае, когда ушла жара

Собрали с командой места, проверенные нами лично. Читаем, сохраняем 💯

Бани и парение

Banya Forrest, Bluewaters
Идеальное место перезагрузки после тяжёлой недели. Парная с 20-тонной печью, ледяная купель, снежная комната – организм перезапускается за один вечер. Вход от 300 AED. Можно взять VIP на 10+ человек, если собираетесь большой компанией. В ресторане брать обязательно борщ с томлёной говядиной – вкусный, как дома. Лайфхак для интровертов: к закрытию (в 10 вечера) уже тихо и безлюдно. После сезона жары открывается терраса, и парение на свежем воздухе – это уже совсем другой уровень.
Кстати, скоро в Дубае открывается новый банный комплекс SACRA – говорят, печь там ещё мощнее будет. Ждём 😶‍🌫️

Активный отдых

Kite Beach, Jumeirah
Лучший утренний маршрут, когда хочется движения. Берите велосипед, прокатитесь вдоль воды до Dubai Canal и дальше до Business Bay. Пит-стоп в кафе прямо у пляжа и кофе с видом на лазурную воду. Осенью в 8 утра и позже комфортно по температуре: легкий ветер, волны. В августе тут хорошо только ранним утром.

Lumi Beach, 40 минут от города
Бич-клаб на весь день: фестивали всякие, с собаками можно, прайс доступный. Сезон стартует уже с этих выходных. Можно забронировать шезлонги с утра и сидеть до заката. С уходом жары тут всё меняется: больше людей, музыка, движение. А до октября это была просто пустая полоса песка с пальмами.

Бич-клабы на вечер

Bâoli, Gigi, Sirene by GAIA – это локация J1, все три заведения находятся там. Summersalt – напротив знаменитого Паруса (ориентир для тех, кто не был). С наступлением сезона здесь оживает всё: заполнены все террасы, все приходят на сумасшедшие закаты и ужины под открытым небом. Летом эти места были полупустыми, сейчас жизнь кипит. Любимый формат наших местных – прийти на ранний ужин на террасу (например, у Marsa Al Arab), пока солнце ещё над горизонтом, чтобы поймать тот самый золотой час 🌅

Когда нужен fine-dining без сюрпризов, можно сходить в La Cantine или Maison Revka на Bluewaters. Сервис стабильный, кухня достойная.

Никита Pro Недвижимость | Percent&Co | ОАЭ

Weston Phase 2: последние 3 этажа по цене 1 350 AED/фут²

Три верхних этажа — всё, что осталось от второй очереди Weston в DLRC. Застройщик WADAN Developments предлагает концепцию AI-living: умный дом, техника Bosch и полная меблировка.

Сдача — декабрь 2028 года, строительство уже стартовало.

💯Цифры:

Студии: 420/570 фут², от 656K AED
1BR: 660/1000 фут², от 946K AED
2BR: 1150/1950 фут², от 1.5M AED
3BR: 1550/2230 фут², от 1.8M AED

💯Рассрочка:

50/50
60/40 PHPP — 40% на 3 года после ключей
17% скидка при полной оплате

💯Локация

30 минут до Downtown и аэропорта, рядом Global Village и Academic City. Пешей доступности нет — здесь нужен автомобиль.

💯Что внутри:

Крытый бассейн, рестораны, сады, детская площадка, мини-гольф и спа. Проект ориентирован на долгосрочных резидентов и семьи.

EOI открыт на одну неделю. Распределение юнитов — через 7 дней. На старте продаж выбор максимальный.

Забирайте файл с планировками и ценами по кнопке ниже 💯💯💯

💯Малоэтажки vs башни: взгляд со стороны прибыли

Я не просто так вчера опубликовал опрос, видите сами. Споры о том, что выгоднее – квартира в башне или малоэтажном доме, не утихают. Но на практике мы с инвесторами почти никогда не оперируем этажностью как ключевым фактором при выборе объекта. Это не критерий доходности.

Статистически значимой зависимости этажности от итогового ROI нет. Традиционно мы смотрим на другие, более важные вещи:

💯количество квартир в доме
💯уровень входа относительно соседних готовых и строящихся аналогов
💯потенциальный возврат от аренды
💯репутация и качество отделки застройщика
💯динамика цен и аренды в районе
💯планы по инфраструктуре и застройке

Универсального правила нет. На уровне личного опыта – это вкусовщина.

Часто слышу: малоэтажки эксклюзивнее и ликвиднее, а башни универсальнее, ведь не под каждую квартиру найдётся арендатор. Но и здесь есть исключения – люкс-сегмент, где высотка огромная, а жилых юнитов мало. И наоборот: в доме с 4-6 этажами может быть 30-35 квартир на этаже. Это одинаково рабочие инвестиционные объекты.

Если хотите сравнить конкретные объекты в низко- и высокоэтажных домах – пишите, найду подходящие под ваш запрос варианты 💯💯💯

https://t.me/nikitaprotsenko1

💯Сделка по аренде: вилла в DAMAC Hills 2

Наш брокер Percent&Co сдал виллу за 105.000 AED, хотя изначально она стояла за 115к. Расскажу, как прошло.

Висела она на Bayut 2,5 месяца. Лето – низкий сезон, заявок мало. Но за 15 дней до 1 сентября народ активизировался: семьи готовились к школе, пошли просмотры. Соседняя стройка отпугнула пару кандидатов, это тоже затянуло процесс.

Торг был. Собственник изначально готов был отдать за 110к, но в итоге сам дал арендатору скидку ещё 5к, чтобы закрыть сделку. Так и сошлись на 105,000 AED (~$28,600).

И знаете, тут сыграл человеческий фактор: иногда лучше пойти на уступки, чтобы сохранить классных жильцов. Да, цена упала со 115 до 105 – но не потому что рынок просел. А потому что брокер нашёл действительно супер-арендаторов: ответственную семью, которая искала тихое место с нормальной планировкой. После первого просмотра вопросов почти не было – люди пришли, оценили и сразу были готовы к сделке. Собственник это почувствовал и сам пошёл навстречу, понимая, что таких жильцов терять не хочется.

Что еще сработало? Пересняли фотографии. Сделали более профессиональные кадры, после этого поток заявок заметно вырос. Сама вилла – 3 спальни + комната для персонала, 4 санузла, 1813 кв. футов, мебель, 2 парковочных места.

Главная боль брокера в этой сделке – переубедить людей, что стройка рядом не критична, и удержать ожидания по цене. Провели несколько показов и переговоров, в итоге нашёлся тот, кто оценил локацию и состояние по достоинству.

💯 Совет тем, кто ищет виллу: не смотрите только на ценник. Проверяйте ситуацию вокруг, доступность, состояние коммуникаций, условия договора – платежи, депозит, скрытые платежи. И обращайте внимание на подачу: если фото плохие, это часто сигнал, что и сам объект не в лучшем виде.

💯Ремонт за $5,4 млн: почему старые виллы в Дубае стали новой золотой жилой

Я все время рассказываю, как работать с оффпланом и вторичкой. Но сегодня будет не менее интересная тема – реновация старых вилл. Тему подсмотрел https://www.arabianbusiness.com/real-estate/dubai-property-renovation-trends.

Еще 5 лет назад клиенты искали дома строго под свои запросы. Сегодня ищут удачный адрес. Остальное переделывают.

Для понимания: спрос на люксовую реконструкцию вилл вырос на 35–50% за пять лет. Бюджеты доходят до 20 млн AED ($5,4 млн) и переваливают за 30% от стоимости недвижимости.

💯 А теперь разберемся, почему это стало привлекательным

Рынок перегрелся. Квартиры на Palm Jumeirah подорожали на 31% за год, виллы в Jumeirah Islands – на 17,9%. Когда актив растёт, логичнее вложиться в него, чем продавать и платить комиссии и сборы за новую недвижку.

Суть стратегии buy → renovate → sell: берёте виллу в районе с дефицитом предложения, где в основном старый фонд с устаревшими планировками. Вкладываете 20–30% от цены. Продаёте в хороший плюс.

💯 Что даёт максимальный прирост? Не косметика и не новая обивка на стульях.

💯Кухни – включая подсобные, кладовые, встроенную технику.
💯Мастер-спальни с гардеробными.
💯Умный дом, климат, свет, акустика.
💯Бассейны и ландшафт как продолжение жилья.
💯Библиотеки, кабинеты, wellness-зоны – возвращение отдельных комнат вместо надоевших open space.

Важно: примерно половина моих клиентов покупают виллу уже с планом реконструкции. Покупка – только первый шаг. Дальше начинается основная работа.
И да, это работает на продажу. Вилла в хорошем районе с устаревшей отделкой – шанс купить ниже рынка, вложиться с умом и продать с маржой. Главное – ставить на функциональность, а не на сиюминутные тренды.

Кто хочет выбрать виллу в крутой локации с оптимальной стоимостью под реновацию? Пишите в личные сообщения 💯💯💯

https://t.me/nikitaprotsenko1

Пробежался по последним новостям и подтвердил свои же мысли. Минутка аналитики 💯💯💯

Дубай снова сигналит инвесторам рекордными цифрами

4,753 млн человек сейчас живут в Дубае. С начала года – плюс 174 тыс. новых резидентов. Даже мартовский отток ~61 тыс. человек на фоне регионального конфликта не оставил следа: уже к июню население не только восстановилось, но и обновило исторический максимум. И это, пожалуй, лучшая иллюстрация того, насколько Дубай устойчив к внешним шокам.

Давайте посмотрим на предложение. Property Monitor насчитал 31,400 юнитов, сданных в 2026 году, и прогнозирует ещё 41,842 до конца года. Итого – около 73,000 новых объектов за год. Звучит внушительно, правда?

А теперь сопоставим со спросом. Средний размер домохозяйства в Дубае – 4.2 человека (официальные данные). На конец 2025 года при 4,58 млн жителей и ~1 млн юнитов было примерно 1,09 млн домохозяйств. Уже тогда дефицит составлял порядка 90 тыс. юнитов. А прирост населения на 174 тыс. с начала года – это ещё ~41,400 домохозяйств. И это без учёта оставшихся месяцев года.

Какой вывод из всей этой арифметики? Даже 73,000 новых юнитов не закрывают ни текущий спрос, ни накопленный дефицит. Поэтому недостаток предложения остается.

Но, как я всегда говорю своим клиентам, это не значит, что каждый новый юнит автоматически найдёт своего арендатора или покупателя в день сдачи. Рынок становится требовательнее: качество, локация, репутация застройщика, виды и даже неочевидные на первый взгляд детали – всё это влияет на вашу итоговую доходность.

*Данные взяты из DATA.Dubai

💯За что выбирают рейтинговых застройщиков

А вот и тот самый пост.

Когда человек покупает квартиру в Дубае, он платит не за бетон. Он платит за локацию, за вид из окна, за то, что в 5 минутах пешком – парк, ритейл, кафе и школа. Это и есть работа девелопера.

💯 Emaar, Nakheel, Meraas – государственные гиганты. У них в руках большая часть земли в эмирате. Поэтому они строят не дома, а целые районы: Downtown, Dubai Hills, Palm Jumeirah, City Walk. Они делают город в городе. Парки, мечети, детские сады, зоны для выгула собак, ТЦ – всё это заложено в мастер-план ещё до старта продаж. Именно поэтому за бренд переплачивают – и это работает. Контингент, инфраструктура, образ жизни. Инвестор получает готовое комьюнити.

💯Минусы тоже есть. Отделка у них базовая: белые двери, минимум хранения, техники зачастую нет. Если покупаете для себя – готовьтесь делать ремонт. Но локация перекрывает эти минусы. Люди всё равно раскупают.

Сроки. Emaar, Nakheel, Meraas задерживают сдачу до года. Практически всегда. Редкий проект сдаётся вовремя.

💯 Sobha – частный застройщик. Метр стоит так же или дороже. Но вы платите за качество. Внутри – готовая кухня с техникой Siemens или Miele, нормальная отделка, в которую не нужно вкладываться. Заезжай и живи. При этом 90% их проектов сдаются в срок или раньше.

💯Из минусов – планировки часто небольшие, места для хранения мало.

Риска недостроя нет ни у кого из них. У всех огромный запас прочности, банки земли и статус. Банкротство им не грозит.

Цена зависит от локации. Bluewaters у Meraas стоит почти вдвое дороже City Walk или MJL. И это нормально – вы платите за остров, за вид, за статус.

Если хотите разобраться, какой застройщик и район подходит под вашу задачу – пишите в личку. Подберу вариант под бюджет и цель 💯💯💯

https://t.me/nikitaprotsenko1

💯Виллы от застройщика Al Barari: премиум-запуск в Jebel Ali

Проект: Lunaya by ZAYA в партнерстве с FIVE. Когда говорят «проект от ZAYA» – это уже не маркетинг, а конкретный уровень. Те же люди, что построили самое зелёное комьюнити Дубая и Nurai Island, теперь делают масштабный проект в Jebel Ali.

💯 О проекте:

💯Локация: прямо на Sheikh Zayed Road.
15 минут до Palm Jebel Ali
20–25 до аэропорта Al Maktoum
19 минут до Dubai Marina

Это коридор, куда сейчас идёт основная инфраструктура: Dubai South, новый аэропорт, новая пальма.

💯Концепция. 7 лагун (~900 000 кв. футов), 65% территории – зелень и открытые пространства. Для Дубая это аномалия: тут обычно экономят на общих зонах. Плюс 4.5 км трейлов, REFIVE wellness-центр, биохакинг-опции, корты. Это полноценная среда для тех, кто ведет здоровый образ жизни.

💯 Цифры:

4BR таунхаус от AED 4.9M ($1.33M)
4BR мезонет от AED 6.9M ($1.88M)
5BR дуэт вилла от AED 12M ($3.27M)
5BR отдельно стоящая вилла – от AED 16.5M ($4.49M)

Террасные апартаменты:

1BR от AED 2.13M ($580,000)
2BR от AED 3.38M ($920,000)
3BR от AED 4.56M ($1.24M)

Рассрочка: 40/60
Сдача: Q4 2029

💯 Почему интересно:

На E11 дефицит мастер-комьюнити с лагунами и таким уровнем озеленения. Прямых аналогов рядом нет. При этом вход в таунхаус от $1.3M – это ощутимо ниже, чем стартовые цены в подобных проектах ближе к центру.

Инвесторы, которые брали Al Barari на раннем этапе, видели кратный рост. Повторится ли история – зависит от темпов развития Dubai South и Palm Jebel Ali. Но вектор очевидный.

Если хотите посмотреть планировки и понять, какие типы юнитов разберут в первую очередь – жмите на кодовое слово https://t.me/m.

💯 Etihad Rail: новая эра мобильности в ОАЭ

Пассажирское сообщение Etihad Rail официально запущено с 30 июня. Сейчас доступен маршрут Абу-Даби – Фуджейра, время в пути составляет 1 час 45 минут. Пока поезд ходит без остановок, но к 30 сентября ожидается открытие станций в Дубае и Шардже, что значительно упростит логистику между эмиратами. У поезда плавный ход, при этом он развивает скорость до 200 км/ч.

Сейчас временно действуют 50% скидки на билеты. Стоимость в класс Comfort начинается от 55 AED, а в Premium – от 120 AED. Думаю, скидки уберут с открытием новых станций, а пока таким образом заманивают пассажиров оценить новый вид перемещения.

В премиум-вагонах более просторные и регулируемые кресла, повышенная шумоизоляция и расширенный пакет питания и напитков, включая фирменный карак-чай (крепкий ближневосточный чай с молоком и пряностями). В комфорт-классе тоже удобно: эргономичные кресла, бесплатный Wi-Fi, розетки и USB-порты. Не так приватно, как в премиуме, и нет бесплатного питания, но в целом тоже очень достойно.

Вся сеть Etihad Rail будет развиваться поэтапно, соединяя все 7 эмиратов и Саудовскую Аравию.

💯Как продать дубайскую квартиру в плюс: 4 правила

Перепродажа недвижимости в Дубае – это стратегия, клише типа «рынок сам растет» уже не работают.

💯 Перепродажа уместна, когда:

💯Рынок на подъеме, вы успели купить на ранней стадии.
💯Вы нашли объект с явным потенциалом роста, который другие упустили.
💯Ваша личная финансовая ситуация требует быстрой фиксации прибыли.

💯 Вы рискуете потерять деньги, если:

💯Покупали по пиковым ценам и рынок идет вниз.
💯Не учли комиссии, налоги и скрытые платежи.
💯Слишком долго ждете идеального момента.

Где инвесторы сливают деньги?

💯 Неправильный выбор брокера. Работайте с одним экспертом эксклюзивно. Несколько агентов снижают эффективность, т. к. они перестают делиться информацией, конкурируя за комиссию. В итоге – затяжная продажа и снижение цены.

💯 Непонимание стадии строительства.
💯Off-plan: если до сдачи еще 6-12 месяцев и нет возможности внести большой финальный платеж, начинайте продавать уже сейчас. Или внесите платеж сами и продавайте готовую квартиру.
Финальные покупатели (часто с ипотекой) охотнее приобретают готовые объекты по рыночной цене.

💯Ближе к сдаче меняется портрет покупателя. На ранней стадии важна цена входа и план платежей. Ближе к ключам покупают для себя или под аренду. Важны этаж, вид, планировка, инфраструктура. Продажа за 2 года или за 2 месяца до ключей – это две разные стратегии.

💯 Пренебрежение предпродажной подготовкой. Клининг, мелкий ремонт, покраска, профессиональная съемка окупятся сторицей. Две одинаковые квартиры могут продаваться с разницей в 10-15% только из-за презентации.

💯 Игнорирование полных расходов. Оценили рост цены в 15%? Отлично. А теперь вычтите из этого NOC, комиссии, административные сборы. На готовой квартире проверьте отсутствие Ejari-контрактов и оплату Service Charge – это критично для получения NOC.

Выйти в плюс – это не удача, а системный подход. Чтобы узнать, как продать вашу недвижимость выгодно, пишите в личку 💯💯💯

https://t.me/nikitaprotsenko1

💯Брендированный проект у моря в Рас-Эль-Хайме по цене однушки за МКАДом

Рас-Эль-Хайма набирает обороты: в первом полугодии 2026 эмират принял 670 000 гостей (исторический максимум).

Mira Developments совместно с Marjan запускает Mira Coral Bay – меблированные резиденции с сервисом 5* и частным пляжем.

💯 Преимущества:

💯Локация: прибрежное комьюнити площадью 220 000 м² в районе Аль-Майрид.

Аэропорт RKT: 25 минут
Downtown RAK: 10 минут
Al Marjan Island/казино Wynn Al Marjan: 30–35 минут
Downtown Dubai: 1 час 30 минут

💯Концепция: апартаменты, таунхаусы, виллы. Полная меблировка от 14 мировых брендов, сервис 5*, частный пляж 60 км² с мальдивским песком.

💯Удобства: юниты готовы к заселению сразу после ключей. Гарантия на мебель 3 года и 5 лет на освещение. Помимо этого: бич-клубы, бассейны, рестораны, яхт-клуб, зоны отдыха и спорта.

💯 Цены:

Старт от 550 000 AED (~150,000 USD) за студию у моря площадью ~40 м² с меблировкой и сервисом. В Дубае за такие деньги можно взять небольшие апартаменты в JVC или Dubailand, а в Москве – 1BR панельку или комфорт-класс далеко за МКАДом.

💯 План оплаты: 50/50 с рассрочкой 3 года после сдачи. 275 000 AED до ключей, остаток – 36 месяцев по ~7,600 AED в месяц.
Сдача: Q4 2029

💯 Почему это интересно:

Брендированные резиденции с сервисом хороши для личного использования (своя личная «дача у моря»), а также для аренды, пока собственники в отъезде. Актив с потенциалом роста за сумму, эквивалентную скромному жилью в Подмосковье. Это долгосрочная стратегия сохранения капитала, не спекуляция.

Хотите узнать детали и внести EOI? Жмите на кодовое слово https://t.me/m – помогу получить приоритетное бронирование.

💯Абу-Даби: почему выигрывает тот, кто успел купить

В Дубае каждый месяц – новый запуск. В Абу-Даби же крупные проекты – редкость, и доминируют системные игроки: Aldar, Modon, IMKAN, Reportage. Действительно ликвидные предложения уходят за день старта продаж, клиенты вносят депозиты, регистрируются заранее, вот примеры:

The Canopies на острове Yas: 592 апартамента в 6 зданиях проданы на старте.

Nawayef Village от Modon на Hudayriyat Island: 378 вилл и таунхаусов ушли за несколько часов.

Hudayriyat Golf Estates от Modon: 1700 резиденций и свыше 13 млрд AED продаж за пару дней.

💯 Причины:

💯Контролируемое предложение. В Абу-Даби частного земельного рынка (в дубайских масштабах) практически нет: крупные неосвоенные участки распределяются между гос. застройщиками (Aldar, Modon), а частные компании работают на землях, уже выделенных государством.

💯Спрос опережает предложение. С 2022 по 2025 год жилой фонд рос на 2,8%, а спрос – на 6,6% ежегодно. Рынок физически поглощает больше жилья, чем строит.

💯Иностранный капитал. Абу-Даби больше не рынок для местных. У Aldar доля иностранцев составила 80% всех продаж за первые полгода 2026.

💯Доверие к гигантам. Aldar и Modon строят целые экосистемы. Покупатель видит, как развивается район: дороги, парки, школы, коммерция.

В 2025 году рынок Абу-Даби достиг рекордных 142 млрд AED, во многом благодаря иностранным инвестициям.

Простая формула:
Ограниченное предложение + растущий спрос + иностранный капитал + сильные гос. девелоперы = быстрые распродажи проектов

В отличие от Дубая, где инвестору важен выбор, в Абу-Даби главное – успеть попасть в нужный запуск. Здесь вопрос не в скидке, а в том, останется ли желаемый объект к моменту принятия решения.

💯 Хотите быть в числе первых, кто узнает о новых перспективных запусках в столице? Жмите на кодовое слово https://t.me/m

💯Dubai Islands: новая фаза громкого проекта от Beyond

Dubai Islands – это новая экосистема, которая активно развивается. В отличие от уже обжитых локаций вроде Emaar Beachfront (про который я писал на прошлой неделе), где потенциал роста практически исчерпан, остров B предлагает свежий старт. Плотность застройки минимальная, на острове в основном виллы и пара люксовых бутиковых проектов.

💯 Hado by Beyond: вторая фаза

Новая фаза Hado by Beyond дает возможность зайти в перспективный проект на старте и увидеть хороший рост стоимости в новой премиальной локации.

💯 Ключевые факты

💯Локация: остров B. Ваш актив будет в окружении элитарной застройки.

💯Концепция: японская философия Ikigai – спокойствие, гармония с природой, много зелени (140 000 м²), 6 км пляжей.

💯Застройщик: Beyond (дочерняя компания Omniyat).

💯Инфраструктура: собственный пляж с открытой водой, infinity-бассейн, спортзал, йога-центр, детские зоны и прочие курортные удобства.

💯 Цены: от 2.2-2.3 млн AED за 1BR. Это стартовая цена в районе, который еще не раскрыл своего полного потенциала.
Цены на 1BR первой фазы начинаются от 2.42 млн AED

Сроки сдачи неизвестны (первая фаза 2029 г.).

💯 Что это значит для инвестора

Покупка на ранней стадии в Hado – это не попытка поймать хайп, а стратегия разумного инвестирования. Вы получаете актив в формирующейся премиальной локации по цене, которая полетит вверх, когда остров будет застроен.

Хотите понять, как проект вписывается в вашу инвестиционную стратегию и рассчитать реальный потенциал роста?

Жмите на кодовое слово https://t.me/m

💯Кейс клиента: 84.7% чистой прибыли за 3 года с однушки в JVC

Рубрика, где я разбираю реальные сделки экспертов Percent&Co. Сегодня – пример того, как грамотное управление активами приносит хороший доход даже с небольшим бюджетом.

💯 Binghatti Nova: как 1BR стала источником +84.7% ROI

Проект: Binghatti Nova
Район: Jumeirah Village Circle (JVC)
Тип: 1 Bedroom, средний этаж
Площадь: 634 Sq.Ft

💯Первоначальные затраты:
617,000 AED (включая DLD и Admin Fee)
💯Доход от аренды за 2 года:
130,000 AED (чистыми)
💯Цена продажи: 1,030,000 AED
💯Комиссия агентства: 20,600 AED (2%)
💯Сумма на руки после продажи: 1,009,400 AED

💯 Суть сделки:

Клиент, уже владеющий портфелем арендной недвижимости в России, решил протестировать дубайский рынок. Наш брокер нашел для него отличный лот – cancel (отмененное бронирование) на 1BR в уже распроданном проекте Binghatti Nova. Мы приобрели квартиру по стартовой цене, которая сегодня кажется нереальной – около 160,000 USD за почти 60 кв.м.

💯 Основная цель – генерация пассивного дохода от аренды. Квартира была успешно сдана на два года, обеспечив стабильный денежный поток.

💯 Результат: через два года, когда объект полностью окупился и принес значительную прибыль от аренды, мы его продали.

Общая сумма, полученная клиентом: 1,009,400 AED (от продажи) + 130,000 AED (аренда) = 1,139,400 AED
Чистая прибыль: 1,139,400 AED - 617,000 AED = 522,400 AED
Совокупная доходность (ROI): 522,400 AED / 617,000 AED * 100% = 84.7% (от первоначально вложенного капитала).

За примерно 3 года клиент заработал 522,400 AED чистыми.

Интересуют подобные стратегии для вашего портфеля? Напишите мне, и мы подберем оптимальные решения 💯💯💯

https://t.me/nikitaprotsenko1

💯 Сохраняем капитал в Emaar Beachfront на вторичке

Emaar Beachfront — waterfront-кластер Дубая. Территория ограничена, развитие района практически завершено, а спрос на первую береговую линию стабильно высокий.

💯Объект: Beach Isle Tower 1, Emaar Beachfront, Dubai Harbour
1BR, 808 sqft (~75 м²), 2 санузла, полностью меблирована, паркинг
💰 Цена: 2,599,900 AED

Квартира расположена ближе к Palm Jumeirah — с видом на Dubai Marina. В комплексе: частный пляж, infinity-бассейн, спортзал, BBQ-зона, детская площадка, рестораны и консьерж-сервис.

💯Почему интересно:
💯топовая локация с ограниченным предложением;
💯быстрый выезд на Sheikh Zayed Road: ~5 минут до Dubai Marina, 7 минут до Palm Jumeirah, 15 минут до Mall of Emirates;
💯панорамные окна и частичный вид на море и Марину;
💯собственный закрытый пляж.

💯 По инвестициям: это не объект ради максимального ROI. Арендная доходность здесь около 5% годовых. Основная идея — сохранение и долгосрочный рост капитала в одной из самых сильных локаций Дубая.

💯 Мое мнение:

Beach Isle — скорее «сезонная дача» для инвестора: актив для личного использования, который одновременно работает на сохранение и прирост капитала.

Хотите понять реальную доходность и перспективу роста именно этого лота?
💯 Пишите кодовое слово https://t.me/m — сделаю разбор объекта и расчёт для вас.

💯Разбор коммерческой недвижимости с реальными цифрами

Мы с командой аналитиков Percent&Co решили проанализировать актуальную коммерческую недвижимость от дубайских застройщиков: на этот сегмент сейчас поступает очень много запросов. Цель – показать вам реальные цифры доходности, без «розовых очков».

💯 Почему именно коммерция?

Коммерческие объекты – офисы и street-retail – стабильно держат спрос. Логика понятна: даже в периоды нестабильности и новостных шоков они остаются востребованными. А в локациях с дефицитом качественных предложений ставки аренды только растут.

Мы проанализировали три объекта с бюджетом до $1,100,000, посчитав всё до мелочей: реальные рыночные ставки, DLD, VAT, service charge и другие расходы. Без пустых обещаний 10-12% из красивых презентаций.
Листайте карусель 💯


💯 Хотите получить названия этих проектов и персональный расчет? Жмите на кодовое слово https://t.me/m

Можно ли получить золотое резидентство, если недвижимость в разных эмиратах?

В видео разбираю этот вопрос. Если коротко – вам нужно купить недвижимость в одном из эмиратов.

Задавайте ваши вопросы тут 💯