Миллион на недвижимости

ОБОШЛОСЬ БЕЗ ФИНГАЛОВ
Название для обучения по земле выбрали 😁

Второй раунд провели в команде. Цивилизованно. Ну почти😈.

В опросе «Землевладельцы» обогнали «Земельные стратегии» всего на один голос. Мы уже почти так и назвали.

А потом перечитали ваши комментарии. И одно название никак не отпускало.

«Миллион на Земле». Миллион на Земле от Миллиона на недвижке - ну красиво же.
Дописали к нему, о чём курс:
«Миллион на Земле: от первой сотки к капиталу»

Первой это название написала Виктория. Да, моя тёзка.
Виктория, 3 900 ₽ ваши, скоро вам напишет наш менеджер 🔥

Остальные 160 названий тоже прочитали. «Лэнд лорды в Мордоре» я теперь не забуду.

Что внутри и когда старт - расскажу совсем скоро. А первую сотку можете присматривать уже сейчас 😉

МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ТОРГИ ИЛИ БАНКРОТНЫЕ
Куда новичку идти за участком?

Сейчас везде реклама: «Земля от государства почти бесплатно, за 3% от кадастровой стоимости».

Работает. Но не так быстро, как в рекламе.

Как это устроено у муниципалитета:
1️⃣ Находите свободную землю и рисуете схему участка.
2️⃣ Подаёте заявление.
3️⃣ Муниципалитет публикует объявление: кто ещё хочет этот участок?
4️⃣ Никто не откликнулся - участок ваш, чаще в аренду. Откликнулись - торги.
5️⃣ В собственность - обычно после того, как построили дом.

И отказов там много.

Мы так через ученицу взяли два участка в Калуге. Вышел х2. Но сделка шла 2–3 года.

На банкротных торгах участок уже готовый: границы, кадастровый номер, собственник. Купили, оформили - и можно продавать.

Поэтому мои ученики, которые пробовали муниципальные торги, больше любят банкротные.

Что думаю я.
Если покупаете первый участок, идите на банкротные торги. И берите только:
- ИЖС
- ЛПХ в населённом пункте
- для ведения садоводства
Остальное пока не трогайте.

Муниципальные - если готовы ждать и разбираться с отказами.

Про какие торги вы слышали больше?
🔥 - муниципальные
💰 - банкротные

ЧУТЬ НЕ ПОДРАЛИСЬ
Это мы про название для обучения по земле 😁

Собрали все ваши варианты. 80+ голосов в опросе и 160+ названий в комментариях. Сели обсуждать всей командой.

И понеслось. У каждого свой фаворит, и каждый уверен, что прав. Ещё чуть-чуть, и кто-то ушёл бы домой с фингалом.

Поэтому скоро второй раунд. Выставим финалистов и проголосуем цивилизованно. Без рукоприкладства.

3 900 ₽ за лучшее название в силе 😁

А пока подскажите, как нам решать такие споры:

🤬 - стенка на стенку
🕊 - мирно, голосованием
😈 - кто громче, тот и прав

ПРОВЕРЯЕМ УЧАСТОК НА ПОДТОПЛЕНИЕ ЗА 5 МИНУТ
До покупки, а не после первой весны.

Вчера разбирала, почему соседний участок может стоить в 10 раз дороже. Одна из причин - подтопление. Вот как проверить участок самому.

1️⃣ Берём кадастровый номер участка. Он есть в объявлении или в лоте.
2️⃣ Открываем карту nspd.gov.ru и вводим номер.
3️⃣ Включаем слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Ищем зоны затопления и подтопления.
4️⃣ Заказываем выписку из ЕГРН. Если участок в зоне, это будет и там.
5️⃣ Смотрим рельеф. Низина, глина, лужи в мае - уже звоночек, даже если на карте чисто.

Почему это важно: в зонах затопления и подтопления капитальный дом без инженерной защиты строить нельзя. А без дома участок под ИЖС - это просто трава.

ПРИШЛО ПИСЬМО ОТ РОСРЕЕСТРА НА ГОСУСЛУГИ? ЭТО НЕ МОШЕННИКИ
Но проверить всё равно стоит.

С 14 сентября Росреестр рассылает владельцам участков два вида уведомлений:
- на участке стоит дом, а права на него не зарегистрированы
- у участка нет границ в ЕГРН

Если про дом - его надо оформить. После этого на него начнут начислять налог.
Если про границы - нужно межевание.

Рассылают по графику, по регионам. Нет письма - ещё не значит, что всё в порядке.

А вот «штраф от Росреестра» со ссылкой на оплату - это уже мошенники. Штраф платят только по постановлению.

ПОЧЕМУ СОСЕДНИЙ УЧАСТОК СТОИТ В 10 РАЗ ДОРОЖЕ
Хотя земля за забором такая же.

Смотришь объявления: 10 соток за 100 тр, а через дорогу 10 соток за миллион. Рука сама тянется к дешёвому.

Но цена участка - это не сотки. Это то, что на нём можно сделать. И сколько людей захотят это купить.

Участок под ИЖС → можно строить дом и прописаться → на стройку дают даже семейную ипотеку под 6% → покупателей много → цена выше.
Поле под сельхозпроизводство → дом не построишь → покупает фермер или никто → цена в разы ниже.

Дальше цену добавляют или срезают:
- дорога, по которой проедешь весной
- свет с выделенной мощностью, а не столб у забора
- границы участка в ЕГРН
- зона подтопления, ЛЭП или газовая труба через участок

Например: сотка под ИЖС в Подмосковье в среднем стоит 597 тр. А на сельхозземле «Моего гектара» - от 1 тр за сотку. Разница в 600 раз. И то и другое - земля 😁

Я это к чему.
Дешёвый участок сам дорогим не станет. Станет, если убрать причину, по которой он дешёвый. Вот на этом в земле и зарабатывают.

[poll]

ПОМОГИТЕ НАЗВАТЬ НАШЕ НОВОЕ ОБУЧЕНИЕ
3 900 ₽ за лучшее название.

Про землю вы спрашиваете давно. В комментариях, в личке, на эфирах. Где брать участки, как не купить болото, с чего начать.

Ну вот. Мы готовим обучение по земле 🔥
Подробности скоро.

А пока у нас в команде спор. Два названия, и мы никак не можем выбрать:
- Земельные стратегии
- Землевладельцы

Учиться-то вам, поэтому решайте вы. Голосуйте в опросе ниже 👇

Есть идея лучше? Пишите своё название в комментариях.
Если выберем ваш вариант - 3 900 ₽ тому, кто предложил его первым. Первые деньги в ваш инвестиционный портфель 😁

Каким должно быть название:
- сразу понятно, что внутри: как выбирать и покупать участки, получать их от государства и зарабатывать на этом
- яркое, легко запомнить и сказать вслух

Варианты жду до завтра, 12:00 по Москве. Потом сядем с командой, посмотрим опрос и все ваши идеи и выберем одно. Победителя назову здесь, с ним свяжется наш менеджер.

УЧАСТКИ ТЕПЕРЬ ПРОВЕРЯЮТ С ДРОНОВ
С 1 октября снимок сверху - законный повод для проверки.

Что высматривают:
- постройку там, где строить нельзя
- забор, который уехал на общую землю
- участок наполовину в мусоре, который год не убирают
- брошенное поле и снятый плодородный слой

Сам дрон штраф не выписывает. Сначала решают: предостеречь или проверить. Штраф - только после проверки.

Штрафы прежние. Например, за забор на общей земле - от 1% кадастровой стоимости захваченного куска, но не меньше 5 тр.

Кадастровые инженеры говорят, что заборы почему-то чаще уезжают в лесок, а не к соседу 😁

ГЕКТАР ЗЕМЛИ МОЖНО ВЗЯТЬ НА РЕБЁНКА
Бесплатно. Даже если ему месяц.

Днём спрашивала про дальневосточный гектар - многие в него даже не вникали. А я хочу попробовать взять по такой схеме гектар Льву.

Как это работает:
- каждому человеку дают до 1 гектара, нас в семье пятеро - это до 5 гектаров
- за ребёнка заявление подаёт родитель
- земля - на Дальнем Востоке и в Арктике, Карелия туда тоже входит
- первые 5 лет участок в бесплатном пользовании, продать или подарить его нельзя
- через 4,5 года оформляете в собственность бесплатно. Если освоили

Освоить - не значит переехать туда жить. Построить дом, завести хозяйство, открыть бизнес. Например, базу отдыха.

Вот здесь писала, как устроен гектар по шагам.

Что думаю я.
Земля бесплатная, а время и вложения - ваши. Это не быстрые деньги. Зато через 5 лет у ребёнка может быть свой гектар.

[poll]

7 ПРАВИЛ, ЧТОБЫ НЕ ПОТЕРЯТЬ ДЕНЬГИ НА ТОРГАХ
Для тех, кто первый раз заходит на площадку.

1️⃣ Проверьте, кто разместил лот.
Лот должен быть сразу в двух местах: в ЕФРСБ и на торговой площадке. Если в ЕФРСБ его нет, то это уже звоночек.

2️⃣ Подготовьтесь заранее.
Нужны электронная подпись, регистрация на площадке и аккредитация. Это занимает 3–5 дней. Так что не ждите лот мечты, сделайте сейчас.

3️⃣ Следите за сроками.
На подписание договора даётся 5 дней, на оплату - 30.
Если пропустили, то задаток сгорит.

4️⃣ Проверяйте обременения.
Ипотека при продаже по банкротству снимется. А вот долг по капремонту за квартиру или кладовку перейдёт к вам.

5️⃣ Смотрите объект, хотя бы удалённо.
На осмотре можно увидеть плесень, покосившиеся ворота и даже дырку в потолке.

6️⃣ Сразу решите, зачем покупаете.
Продать, сдавать или для себя. От этого зависит, сколько за объект можно отдать.

7️⃣ Считайте прибыль до сделки.
Не только цену, но и капремонт, оформление, налоги и время на продажу. Если прибыль меньше 18–20%, то мне неинтересно.

P.S. Перешлите тому, кто давно собирается, но боится нажать не ту кнопку 😁

🟦 Наши менеджеры в ТГ
🟪 Наши менеджеры в Макс

ГЕКТАР В ПОДМОСКОВЬЕ ЗА 100 ТР

Недавно в интернете увидела такую рекламу и появился закономерный вопрос: «Правда ли, что гектар теперь дают и в Подмосковье?»

Нет. Это не государственная акция, а частный проект - «Мой гектар». Землю там не дают, а продают: от 100 тр за гектар, в Подмосковье, Тверской и Калужской областях. Дорога и свет - как повезёт.

Бесплатный гектар от государства по-прежнему только на Дальнем Востоке и в Арктике.

Вот здесь в феврале подробно разбирала «Мой гектар».

Вечером расскажу, как государственный гектар можно взять на каждого в семье. Даже на ребёнка 😉

МАМА С РЕБЁНКОМ ПОСЛЕ РАЗВОДА. СЕМЕЙНУЮ ИПОТЕКУ ДАДУТ?

Да. Одной, без бывшего мужа.

Условия те же, что у всех:
- ребёнку нет 7 лет
- он живёт с вами и прописан у вас
- в регионах 10% и до 6 млн, в Москве, Питере и областях 12% и до 12 млн

Что поможет банку сказать «да»:
- маткапитал - он ваш, можно в первый взнос
- алименты - спросите в банке, засчитают ли их в доход
- созаёмщик - мама, сестра, кто угодно с доходом

А если ребёнку уже больше 7?
Семейной не будет. Остаётся обычная ипотека или сначала капитал.

Про то, копить ли маме одной на квартиру или сначала сделать себе финансовую опору, - напишу отдельно.

Перешлите подруге, которой это нужно 👇

«НА ТОРГАХ ОДНИ МОШЕННИКИ»
И ещё два мифа про торги.

Миф 1. Мы наживаемся на чужом горе.
В 2025 году банкротами признали 568 тысяч человек. 97% из них подали на банкротство сами, чтобы закрыть долги.
Последний кусок хлеба у них никто не отбирает. Единственное жильё, если оно не в ипотеке, по закону вообще не забирают.

Миф 2. Там одни мошенники.
Я проверяю реквизиты в 3 источниках. Если что-то не совпадает, то начинаю проверять управляющего.
Я гораздо чаще читаю, как людей обманули с токенами и пирамидами. Про торги таких новостей я ещё не видела.

Миф 3. Там один хлам.
Хлам есть, потому что на торгах продают любое имущество должника. Но среди него каждый день появляются гаражи, участки, кладовки и квартиры.
Вот здесь писала про Катю: 300 тр на гараже за месяц.

P.S. Чаще всего так говорят те, кому лень оторвать жопку от дивана и разобраться 😁

🟦 Наши менеджеры в ТГ
🟪 Наши менеджеры в Макс

ДЕКРЕТНЫЕ В 2027 ГОДУ - ДО 1,1 МЛН

Минтруд посчитал новый максимум пособия по беременности и родам: 1 100 438 ₽ за 140 дней. Сейчас - 955,8 тр.

Но «до» - важное слово. Платят 100% среднего заработка за два прошлых года. Чтобы получить максимум, нужно было зарабатывать около 239 тр в месяц официально.

И это 140 дней. Потом пособие по уходу - максимум

Слушайте, а вам не интересно как вырастить мат.капитал? Всего 42 🔥.

Лично мой мат.капитал сейчас позволяет собрать ПВ для квартиры за 20млн.

Если дособерём 🔥, то расскажу уже на эфире 15.10 в 18.00 (Мск)

👉 Зарегистрироваться на эфир:
🟦 из Телеграма
🟪 из Макса

10 ЛОВУШЕК НА ТОРГАХ. (сохраняйте)

Решила собрать одним списком пункты, на которых новичок на торгах чаще всего может ошибиться.

Потому что на торгах можно увидеть низкую цену и мысленно представлять деньги у себя в кошельке.

📍 Доля в объекте.
Вы покупаете не весь гараж или землю, а только часть. Владельцы других частей могут не захотеть выкупать вашу долю или продавать вам свою. Поэтому новичкам не рекомендую.

📍 Гараж без фундамента.
Земля под ним чья-то. В один прекрасный момент ваш железный гараж могут попросить убрать.

📍 Кладовка с коммуникациями.
Либо вещи однажды зальёт, либо вас будут постоянно дёргать с доступом к трубам.

📍 Одно место в семейной парковке.
Въезд на второе место идёт через первое. Если вы семья, то договоритесь. А если места у двух чужих людей, то удачи.

📍Должник активно сопротивляется продаже
Управляющий честно говорит, что должник против продажи и сидит там с ружьём.
Зачем вам этот геморрой?

📍 Объект у чёрта на куличиках, и рядом ничего нет.
А кто тогда будет его у вас покупать?

📍 Лот есть на площадке, а в ЕФРСБ его нет.
Торги по банкротству всегда публикуют в обоих местах. Если в ЕФРСБ лота нет, то это уже звоночек.

📍 Тот самый "Дом за 1 рубль".
Если не готовы вложить еще 100+ млн на реставрацию, то не лезьте.
В Чистополе такой дом в 2025 году забрали обратно, потому что обязательства не выполнили.

Ловушки из списка - это не всегда «нет». Но начинать с таких объектов я бы не стала.

Девочки, следующим постом расскажу про прямые продажи на торгах. Там объекты в обход торгов продаются 😁

РОДИЛСЯ ЕЩЁ ОДИН РЕБЁНОК - СТАВКУ ПО СЕМЕЙНОЙ МОЖНО СНИЗИТЬ

Но сама она не пересчитается. Нужно идти в банк за рефинансированием.

Ставки в регионах:
- с одним ребёнком - 10%
- с двумя - 8%
- с тремя - 6%

В Москве, Питере и областях на 2% выше.

Например: долг 6 млн на 30 лет.
Под 10% платёж - 52,7 тр.
Под 8% - 44 тр.
Минус 8,6 тр в месяц.

Так ответили в Минфине. Касается ли это ипотеки, взятой до 1 октября, там не уточнили. Так что спрашивайте свой банк.

ДОМ ЗА 1 РУБЛЬ. ЧТО НА САМОМ ДЕЛЕ ПОЛУЧАЕТ ИНВЕСТОР.

Например, дом Дастич (г. Таганрог):
- площадь - 434,7 м²
- стартовая цена - 1 ₽
- задаток - 2,5 млн (это 20% от кадастровой)

Задаток нужен, чтобы в конкурс не заходили люди просто ради развлечения.

Если ты был единственным участником и выиграл дом за 1 руб., то задаток, за минусом этого рубля возвращается.

Что покупатель обязан сделать:

- разработать проект реставрации и согласовать его
- сохранить исторические элементы
- восстановить фасады, кровлю, конструкции
- приспособить здание под дальнейшее использование

И на всё это даётся максимально 7 лет.

Теперь - деньги.

По оценкам рынка, восстановление и приведения объекта в рабочее состояние стоит 250–600 тр за квм.

Т.е. Дом Дастич, 434,7 квм обойдётся 109–261 млн доп. вложений.
Покупка за 1 рубль, а сам проект 100+ млн

Что делают с этими домами после реставрации:

- бутик-отель
- гостиницу
- ресторан
- офисы
- торговые точки
- медицинский центр
- музеи
- апартаменты

Есть льготное кредитование на реставрацию.

С 2026 года для инвесторов, которые восстанавливают под гостиницу, можно взять кредит под 6%, если соблюдаешь условия программы.

Зачем это вам знать?!

Если будете покупать коммерцию (особенно в Питере), смотрите, нет на этом объекте культурного наследия. Иначе можно конкретно попасть на деньги.

P.S. Будьте богаты 💰.

Пусть когда-то перед вами будет стоять выбор: вложить 100+ млн в историческое здание или купить ТЦ с "Пятерочкой".

ПЛАН Б: НЕ ПОКУПАТЬ РЕБЁНКУ КВАРТИРУ В ИПОТЕКУ

В этом посте писала, что «Купить ребёнку квартиру, сдать и ждать, что арендатор выплатит ипотеку» - это иллюзия.

Посчитала 👆

1. А что будет, если не покупать квартиру?
2. Сколько будет денег через 5 лет?
3. И через сколько лет можно купить квартиры 3-м детям.

Даже если выйдет в два раза меньше - это деньги на руках. А не квартира, за которую ещё платить.

И 30% - это я скромничаю. У Кати 300 тр на гараже за месяц 😁

А если 3 млн в шкатулке нет - приходите на эфир «Как купить квартиру ребёнку к 18 годам».

В четверг, 15 октября, в 18:00 МСК покажу:
- как стартовать с 300 тр
- что делать каждый год, чтобы прийти к миллионам
- кейсы учеников, которые начинали с маленьких сумм

👉 Зарегистрироваться на эфир:
🟦 из Телеграма
🟪 из Макса

Расчёт - пример. Результаты индивидуальны и не являются гарантией дохода.

РАБОТАЮЩИМ РОДИТЕЛЯМ НАЧАЛИ ВОЗВРАЩАТЬ ЧАСТЬ НДФЛ.
ПРОВЕРЬТЕ, ПОЛОЖЕНЫ ЛИ ВАМ ДЕНЬГИ

Семья с двумя детьми может вернуть от 50 до 100 тр уплаченного налога.

Это новая выплата, она заработала впервые. Сейчас возвращают деньги за 2025 год.

Механика такая.

Весь год с зарплаты удерживали НДФЛ, как обычно.

А потом государство смотрит на доход семьи и, если он проходит по условиям, пересчитывает налог по ставке 6% вместо 13% и возвращает разницу.

Самозанятый только на НПД такую выплату не получит.

ПРОВЕРЬТЕ СЕБЯ.

Шаг 1️⃣. Проходите ли по доходу.

Все доходы семьи за 2025 год ÷ 12 ÷ количество членов семьи.

Если получилось не больше 1,5 прожиточного минимума вашего региона, то проходите.

Для семьи из 2 родителей и 2 детей, потолок на всю семью в месяц:

- Татарстан 90 438р
- Петербург 115 974р
- Москва 143 448р

Считается не только зарплата. % по вкладам тоже.

Шаг 2️⃣. Посчитайте свои деньги.

Пример по Татарстану:
- оба родителя получают по 32 тр в месяц, двое детей.
- Проходят по доходу.
- Каждому вернут по ~ 27 тр (итого 54 тр.)

Разведённым родителям тоже возвращают обоим.

Шаг 3️⃣. Не ждите, само не придёт.

Заявление подаёте сами (Госуслуги, МФЦ или Соцфонд).

Подать до 1 октября 2026. Пропустили - деньги за 2025 год сгорели, в следующем году их не доберёте.

P.S. Есть здесь те, кому положено?