Костромин Михаил / канал /

Всем привет! Рад был сегодня выступить в Дубаи у Оскара на мероприятии. По обыкновению выкладываю свою презентацию. Пускай она вам принесёт пользу ☺️
Тема: риски при инвестициях в недвижимость. Постарался перечислить все возможные риски 💪

Доброго утра! Проголосовали? Выбор конечно ограниченный, но лучше проголосовать, чтобы соцсрез был не только со стороны бюджетников🙈🙊❤️

Слушаю сессию по генподряду. Вынес для себя интересное:
1. С 25-го года цена не меняется, после роста в предыдущие годы.
2. Спред между самыми дорогими дешёвыми предложениями сузился с 50% до 16%. Под таким углом не размышлял ранее. Это говорит о насыщенности рынка и высокой конкуренции. Дальнейший рост рынок переваривает с трудом. Застройщикам приходится ужимать свою выручку.

Всем привет. Завтра планирую посетить форум ПРО СКЛАДЫ от NF Group. Послезавтра приму участие в инвестиционной сессии по коллективным инвестициям. Буду рад увидеть вас там 👌

Завтра иду на Международную выставку недвижимости. Будет насыщенная https://moscow.mipif.com/, я выступаю с темой про ЗПИФ.

Прикрепляю пригласительный для всех, кто хочет прийти. По нему вы попадете на выставку бесплатно.

Вошли в рейтинг CRE топ 100 маркетмейкеров коммерческой недвижимости. Все эти оценки и премии можно сказать условность, однако, приятно, что поднялись в рейтинге по сравнению с прошлым годом. Есть ощущение, что должны быть ещё выше 💪

Сегодня проводим в 18:30 закрытую презентацию нового проекта для клуба Liberty. Если вы там состоите, буду рад вас увидеть! 🤝

Для успешных инвестиций в недвижимость важно понимать, в каком цикле развития находится рынок.

Эта статья от JPMorgan вышла пару лет назад, но информация в ней по-прежнему актуальна.

Цикл развития рынка состоит из 4 фаз. Их продолжительность зависит от многих факторов (экономических, политических, рыночных), но, как правило, периоды роста и спада короткие.

Восстановление (Recovery)

Восстановление начинается, когда на стадии спада достигнуто дно. Заполняемость объектов на низком уровне, рост арендной платы может отсутствовать, быть нулевым или не выше инфляции.

• На рынке появляются интересные предложения, объект может требовать вложений — капремонта или смены формата.

Рост (Expansion)

Спрос увеличивается, цены растут, вакансия снижается, строятся новые проекты. Предложение и спрос находятся в равновесии.

• Это идеальное время для развития, модернизации зданий.

Сверхпредложение (Hypersupply)

К этой стадии приводит избыточное строительство или снижение спроса, чаще всего есть глобальная причина — экономические сдвиги. На этом этапе рост арендной платы начинает замедляться.

• Владельцы предлагают арендаторам скидки в качестве меры удержания. Как следствие, снижается доходность и падает стоимость недвижимости.

Спад (Recession)

Предложение превышает спрос, экономическая ситуация неблагоприятная, уровень вакантных площадей высок, а арендная плата снижается.

• Самое время приобретать активы, так как продавцы предлагают значительные скидки.

Как вы считаете, в какой фазе развития рынка мы находимся сейчас?

Мне задавали много вопросов по ситуации с фондом «Арендный поток». Эмоции улеглись, теперь можно спокойно порассуждать и сделать выводы.

Предыстория. «Арендный поток» стал для УК «Альфа-капитал» одним из первых фондов со стратегией в стрит-ритейл. Фонд был на короткий срок — через пять лет УК распродала имущество с дисконтом к СЧА.

Какие выводы можно сделать из этой ситуации?

1. Оценка — не равно стоимость объекта, а стоимость пая по СЧА — не равно цена пая при выходе из фонда. Пока сделка не прошла, невозможно точно оценить, сколько стоит актив. Также стоимость пая по СЧА не гарантирует, что именно по такой цене удастся продать пай на вторичном рынке или погасить его при закрытии фонда.

2. Стратегия с коротким сроком жизни фонда крайне рискованна в недвижимости. Когда есть обязательства продать объект в сжатые сроки, существует большая вероятность зафиксировать убыток. Сделки с недвижимостью идут долго, например, некоторые объекты мы рассматриваем годами, параллельно прорабатывая несколько вариантов. Скорый срок продажи или кредит давит на переговорную позицию.

3. При инвестициях в стратегию, а не в конкретный объект риски значительно повышаются. УК «Альфа-Капитал» собрала денежные средства и в течение года покупала объекты. Сроки давили, задачу необходимо было исполнить, ситуация вынуждала покупать объекты по цене выше рынка. При продаже история зеркально повторилась.

Что могла сделать УК «Альфа-Капитал»?

Один из вариантов — провести голосование пайщиков и продлить срок жизни фонда. Однако для этого нужна налаженная коммуникация с пайщиками. У нас был опыт голосования по продлению сроков фондов (все фонды «Активо» рассчитаны на 15+ лет) — все получилось, потому что мы поддерживали связь с инвесторами, объясняли, что происходит в фонде, какие цели и задачи перед нами стоят.

Уверен, что у коллег из УК «Альфа-Капитал» не было злого умысла. По моему мнению, здесь сработал «банковский» подход к продукту, когда не учитывается множество факторов, о которых написал выше. Хочется пожелать коллегам успеха в будущих проектах, чтобы мы вместе развивали рынок коллективных инвестиций в недвижимость!

#АрендныйПоток #АльфаКапитал #Активо

Сегодня выступаю на онлайн-форуме про инвестиции, недвижимость и капитал. Начало моего выступления в 13:40, но подключаться по ссылке можно уже сейчас, чтобы послушать других спикеров.

Тема форума — как сохранить деньги и найти точки роста в меняющейся экономике.

💰 Как нейросети меняют поведение людей в инвестициях: ИИ и деньги

ИИ-ассистенты перестали быть экзотикой и постепенно становятся новым «вторым мнением» для частных инвесторов.

Всего за год доля россиян, использующих нейросети для работы с портфелем, выросла с 19% до 33%, а более 60% мировых финкомпаний уже тестируют или внедряют ИИ. При этом наиболее активные пользователи — инвесторы 20–28 лет с капиталом от 100 тыс. до 1 млн рублей.

Сетевые алгоритмы снижают порог входа в инвестиции, помогают анализировать расходы и подбирать базовые стратегии, но одновременно усиливают поведенческие искажения и синхронизируют решения миллионов игроков.

Усложняется ли на самом деле инвестиционное поведение в эпоху ИИ — и не приведет ли массовое доверие к алгоритмам к новой волатильности и росту требований к финансовой грамотности?

Разбираем в полной версии статьи

Этот анонс написан ИИ «РБК Трендов»

Привет. Сегодня пригласили выступить на мероприятии MIPIF. У ребят в этом году впервые сессия по коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость. Выкладываю презентацию как и обещал 👌

Посетил офисную конференцию NF GROUP. С коллегами по рынку сошлись во мнении, что сейчас очень сложно найти хороший продукт. Вопрос к инвесторам: чувствуете это на себе?

Хорошая организация от NF Group. Очень рад принять участие в инвестиционной сессии. Спасибо коллегам за приглашение 🙏

Кратко делюсь тем, что мне запомнилось.
В кулуарах пообщался с девелоперами, они поделились опытом продаж офисной недвижимости. Шок состоит в том, что инвесторы даже от 1 млрд рублей часто принимают решения сердцем, а не головой. Покупают дорогой, менее доходный, но более красивый и знаковый проект. Проигрывают от такого подхода взвешенные и крепкие инвестиционные предложения. То есть люди с любым размером кошелька могут принимать нерациональные решения.

Большой объем ввода офисных площадей может быть преувеличен. Многие проекты переносятся годами. У города высокие требования. Большое количество некачественных локаций, построенных во многом из-за льгот по программ мпт не будут востребованы и соответственно не сильно влияют на баланс спроса / предложения.

Себестоимость отдельная чувствительная тема. Однако, со сцены прозвучала цифра не менее 450 тыс за м2 Upside development готов продавать свои проекты.
В этот момент мне стало особенно тепло на душе - мы предлагаем нашим пайщикам проект у м. Киевская по цене 457 тыс за м2. Уже готовый и с арендными отношениями 😁 Ещё и с отделкой, многие забывают, что новые офисы чаще всего продаются без ремонта.

Качественного продукта на рынке мало, с застройщиками нам договориться сложно - не сходимся по цене и окупаемости. Для текущего портфеля это позитив. Риск большого нависающего предложения площадей еще больше вызывает вопрос чем раньше. Полёт нормальный - двигаемся далее 💪

Михаил Костромин, коммерческий директор AKTIVO. Интервью в Студии 🟧 на «Диалогах ПРО склады 2.0»

➡️ Давно хотели выйти на рынок индустриальной недвижимости, но показатели доходности нас не устраивали.
➡️ Во многом с понижением ключевой ставки связано то, что сейчас частные инвесторы активно приобретают паи, как в складской, так и в офисной недвижимости
➡️ Снижение рынка, которое наблюдается сейчас, тоже полезно. Оно спасает от перегрева. На мой взгляд, еще примерно год нужен, чтобы «переварить» существующие объемы спекулятивного предложения
➡️ Проблема рынка ЦОДов в том, что требуются большие инвестиции в оборудование, которое устаревает за три года. Как это отображать на балансе ЗПИФа – сейчас не совсем понятно
➡️ Ненормально, когда ставки аренды в городских ТЦ такие же или даже ниже, чем в складах за городом. Мы считаем, что ситуация здесь будет выравниваться.

https://vkvideo.ru/video-49014696_456239763

Увлекаетесь искусством?
Вчера провели клубную встречу в галерее Анастасии Постригай. Я очень далёк от живописи, тем более от современного искусства. Однако, Анастасия сумела заинтересовать. Есть музыка, которую хочется слушать на повторе, есть фильмы, моменты из которых всплывают время от времени. Так вот, по-моему, я вчера нашёл ещё что-то подобное. Для инвестиций ниша конечно очень непростая. Но вот для души, впечатлений и для ощущения того, как твой мозг начинает двигаться и мыслить чуть иначе, точно да. Следующий шаг - пойти на выставку и выращивать в себе насмотренность. Ещё опытные люди советуют не совершать эмоциональных покупок, нужно время настояться этой идее. А вам знакомы такие чувства? 😁🖼

На прошлой неделе ЦБ принял решение об очередном снижении ключевой ставки – с 15,5 до 15% годовых. Дал комментарий «Интерфаксу», как политика ЦБ скажется на рынке недвижимости https://www.interfax-russia.ru/realty/analytics/rynok-nedvizhimosti-vosprimet-snizhenie-klyucha-pozitivno-no-effekt-budet-raznym