Отвечает Кулагин

Покажу немного того, что сейчас происходит внутри "Призмы" (PRYSM)

Сейчас мы развиваем в "Призме" (PRYSM) единый арендный модуль — и появились первые визуализации дашборда. Решил показать часть работы до клиентского релиза.

Сама "Призма" (PRYSM) уже объединяет управление арендой, эксплуатационные заявки, пропуска, сервисы и аналитику. Но в арендном контуре мы хотим пойти дальше обычного контроля договоров и дат.

Мы поняли, что собственнику не нужен еще один красивый дашборд с десятками показателей. Он за несколько минут понимает: где объект теряет деньги, где возникает риск и что с этим делать.

Поэтому на одном экране мы собираем, например:
• разрыв между действующими и потенциальными рыночными ставками.
• площади, которые стоят свободными больше 180 дней.
• зависимость выручки от крупнейших арендаторов.
• разброс ставок по сопоставимым помещениям и арендаторам.
• ближайшие окончания договоров и индексации.

По отдельности в этих показателях нет ничего революционного. Интереснее то, что происходит дальше⬇️

Допустим, через несколько месяцев заканчивается договор. В системе уже есть вся история арендатора: условия аренды, платежи, просрочки, штрафы. Значит, можно не просто поставить менеджеру напоминание «связаться с арендатором», а сразу дать ему контекст для решения и подготовить предложение по новым условиям.

Или другой пример. На этаже пять сопоставимых офисов, а один из арендаторов платит заметно ниже остальных. Это уже не строчка в отчете. Это конкретная точка, к которой стоит вернуться при продлении договора.

Вот в эту сторону мы сейчас и развиваем "Призму" (PRYSM): от хранения информации об объекте — к системе, которая помогает управлять его доходностью.

Первые экраны уже есть. Делюсь небольшим фрагментом того, что пока находится в работе.

Есть что-то трогательное и размеренное в субботних завтраках дома. Никуда не надо спешить. Все дома. Стол накрыт. И именно в такие обычные моменты особенно понимаешь, что вот это всё и есть жизнь.

Вчера у друзей на даче в подмосковном Петелино поймал такую красоту. Такая тишина и полное окружение природой и густым лесом, который не перейти и не обойти

Что действительно выгоднее собственнику - создать собственную УК или привлечь внешнюю?

У собственника объекта редко возникает вопрос, нужна ли управляющая компания вообще. Но, признайтесь, посещают мысли:

Зачем платить дорогой внешней УК, если можно собрать собственную команду дешевле?

На первый взгляд, внутренняя управляющая компания действительно выглядит экономнее. Нет наценки подрядчика, все сотрудники под прямым контролем, расходы понятны. Но сравнивать только стоимость управления - не совсем правильно. Гораздо эффективнее сравнивать результат, который получает собственник.

Недавно на встрече генеральный директор крупного холдинга сформулировал точную мысль:
Управляющая компания — сопродюсер исполнения стратегии развития объекта.
То есть УК должна не только обеспечивать эксплуатацию здания, но еще:

1️⃣ Влиять на экономику объекта.
Управлять доходами и расходами так, чтобы NOI рос системно. В том числе за счет работы с арендаторами, трафиком и дополнительными услугами.

2️⃣Понимать рынок.
Следить за арендными ставками, поведением арендаторов и новыми требованиями к качеству среды. И заранее готовить объект к изменениям, а не реагировать, когда доходность уже начала снижаться.

3️⃣ Обладать компетенциями и переговорной силой.
Выстраивать работу подрядчиков, получать выгодные условия закупок и при этом сохранять эксплуатационную надежность объекта.

4️⃣ Поддерживать репутацию собственника.
Именно через работу УК арендаторы оценивают владельца. Насколько он выполняет обязательства, умеет слышать бизнес и способен поддерживать качество объекта.

Поэтому считать нужно не только размер вознаграждения УК. Нужно учитывать, сколько объект зарабатывает, сколько теряет и как меняется его стоимость при выбранной модели управления.

Если внешняя компания просто закрывает заявки, она действительно может оказаться дорогой. Но если она повышает доходность и капитализацию актива, сравнивать ее с собственной службой только по размеру расходов некорректно.

Интересно, среди моих читателей есть, кто создал собственную УК? И как вам результат?

Почему проект на 600 миллионов согласуют за семь минут, а кофе обсуждают час

Инвестиционный комитет рассматривает реконструкцию объекта за 600 миллионов рублей. Финансовая модель, техническое заключение, график работ, десятки рисков.
Доклад закончен.

— Коллеги, вопросы?

Тишина. Через несколько минут проект согласован.

Следующий вопрос — мебель для переговорной. И тут начинается настоящее обсуждение: почему стол овальный, не слишком ли темная ткань, нужны ли креслам подлокотники. Затем переходят к кофе — и решение переносят на следующее заседание.

Сотни миллионов согласовали почти без вопросов. До кофе так и не дошли.

В 1957 году Сирил Паркинсон описал похожую ситуацию. Комитет быстро утверждает проект атомного реактора, но 45 минут спорит о строительстве велосипедного сарая.

Так появился закон тривиальности Паркинсона:
Чем понятнее вопрос, тем больше людей готовы его обсуждать — независимо от его важности.
Спорить о сложном решении трудно. Нужно разбираться в финансах, технологиях и рисках. А мнение о креслах или кофе есть у каждого.

Кроме того, обсуждение мелочей позволяет показать вовлеченность без большой ответственности. Предложить другой цвет ткани безопаснее, чем поставить под сомнение проект на 600 миллионов.

Поэтому время на совещаниях часто распределяется не по значимости вопроса, а по числу людей, готовых о нем высказаться.

Стратегию согласуют за десять минут. Название презентации правят неделю.
Раньше я считал это обычной любовью к мелочам. Теперь воспринимаю иначе: организация может быть очень демократичной в деталях и практически безмолвной в главном.

Поэтому меня настораживают не только долгие совещания. Иногда гораздо опаснее, когда самое дорогое решение принимается слишком быстро без споров и неудобных вопросов.

Без человека, который спросит:
Коллеги, а кто в этой комнате действительно понял, что мы сейчас согласовали?

Иногда ценные слова заменяют сотни умных книг и часы размышлений

Сегодня как раз тот случай, когда я просто хочу поделиться важным принципом. Возможно, кому-то он сэкономит несколько месяцев, а кому-то — годы. Мне это понимание помогает каждый день, без преувеличения.

Советоваться можно с кем угодно.
Но решение все равно принимаешь ты.

Личную ответственность нельзя делегировать полностью.

Партнеры, команда, юристы, финансисты и люди с большим опытом помогают увидеть то, чего ты сам не заметил. Каждый отвечает за свою часть работы. Но окончательное решение принимает руководитель - и он же отвечает за его последствия.

Я думаю, руководителям платят больше в том числе за это. Не только за опыт, знания или количество задач, но и за готовность принимать решения в условиях неопределенности и не перекладывать ответственность на тех, с кем советовался.

Даже если рекомендация была разумной, а обстоятельства изменились, ответственность с руководителя никто не снимает.
В этом есть и испытание, и стимул разбираться глубже. Искать разные пути. Советоваться. Проверять. Еще раз думать. А затем принимать решение и быть готовым отвечать за него.

Это понимание изменило мой подход к жизни и бизнесу.
А какой вывод помог вам преодолеть трудности или разделил жизнь на «до» и «после»?

Есть что-то трогательное и размеренное в субботних завтраках дома.

Никуда не надо спешить. Все дома. Стол накрыт. И именно в такие обычные моменты особенно понимаешь, что вот это всё и есть жизнь.

КАПИТАЛА СТАНОВИТСЯ БОЛЬШЕ, ЧЕМ КАЧЕСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На прошлой неделе CRE написал, что объём активов в ЗПИФ недвижимости достиг 2,9 трлн рублей.

Сразу оговорюсь: это не означает, что на рынок пришло 2,9 трлн рублей новых денег. В фонды попадает в том числе уже существующая недвижимость.

Но цифра наводит на вот какое рассуждение мое:

Возможно, предложение капитала на рынке уже начинает опережать предложение качественных инвестиционных активов.

Денег, которые хотят работать в недвижимости через фонды, становится больше. А объектов с хорошей локацией, сильными арендаторами, понятной экономикой и разумной ценой больше с той же скоростью не появляется.

Для фондов это означает вполне практическую проблему: капитал можно собрать, но дальше нужно найти, что на него купить и не переплатить.

Чем выше конкуренция за хорошие объекты, тем выше цена входа и тем меньше доходности остаётся в самой покупке.

Поэтому всё больше результата инвестору придётся создавать уже после сделки: снижать вакансию, работать со ставками и арендаторами, контролировать OPEX, грамотно планировать CAPEX, растить NOI.

Раньше значительную часть результата можно было получить за счёт удачной покупки. Теперь всё больше придётся зарабатывать управлением.

Если эта тенденция продолжится, профессиональное управление недвижимостью будет влиять на инвестиционную доходность гораздо сильнее, чем раньше.

Сегодня как раз вышел пост на эту тему на основе моего комментария. Ниже их разбор.

В Испании нашли способ, как сохранить исторический фасад и сделать нормальный въезд в паркинг

В Овьедо при реконструкции дома 1939 года столкнулись с тем, что здание имеет охранный статус (фасад нужно было сохранить почти в исходном виде). А на месте одного из проемов понадобились полноценные гаражные ворота.

🪖 Кто сегодня покупает офисы? — MANUFAQTURY

Объём строящихся офисов на продажу в Москве https://t.me/belaya_kaska 1,2 млн м², на 57% больше, чем год назад. Количество девелоперов выросло с 37 до 50, проектов с 59 до 91.

Мы поговорили с Андреем Кулагиным о том, кто покупает офисы сегодня, за что готов переплачивать и где начинается экономия.

⚡️ — Кто сегодня покупает офисы: инвесторы, компании или конечные пользователи?

Покупатель стал более разнообразным.
Офисы по-прежнему покупают компании для собственного размещения.

Параллельно растет интерес со стороны частных и средних инвесторов, для которых небольшой офисный блок стал входом в коммерческую недвижимость.

Интересно, что даже компании, покупающие офис для себя, начинают считать его как актив. Они смотрят не только на адрес и цену метра, но и на будущий сценарий: можно ли будет эту площадь сдать, продать, разделить, объединить или быстро адаптировать под другой формат.
Раньше офисная покупка чаще требовала крупного бюджета и большого объема.

Продажа блоками снизила порог входа и сделала рынок шире.

❗️ Хватит ли спроса. 
На качественный продукт — да.

По оценкам, до 2,1 млн м² может оказаться у инвесторов и выйти в аренду или перепродажу. Главный вопрос: как эти площади будут работать после покупки.

⬆️ За что готовы переплачивать. 
За объект, где понятно, как метр будет зарабатывать.

Управление, прозрачные платежи, гибкие планировки, сервис для арендаторов. Покупатель считает полную экономику владения.

📶 Главный вывод. 
Рынок офисов на продажу стал шире, но право собственности не гарантирует доходность. Дальше начинается главная работа: управление, эксплуатация и арендаторы.

Еще одно интересное исследование офисного рынка Москвы от NF Group и Stone. Вторичное предложение офисов, приобретенных частными инвесторами, может составить только 2,1 млн кв. м или менее 40% от объема площадей, заявленных к вводу до 2030 года.

В зависимости от уровня деловой активности данный объем будет поглощен в срок до 6 лет, однако в условиях критически низкого уровня качественного арендного предложения фактические сроки поглощения могут быть короче и составить 3,5 года.

Компактные офисы стали "массовыми"

Прокомментировал для "Ведомостей", почему небольшие блоки стали массовым продуктом среди инвесторов.

Такая миграция связана с более высокой доходностью и быстрой окупаемостью, при этом порог входа зачастую сопоставим с квартирой.

При этом выигрывать будут качественные проекты с профессионально выстроенной арендной стратегией.

Подробно разобрали в материале
➡️ " https://www.vedomosti.ru/gorod/economics/articles/kompaktnih-ofisah"

12 июня, День России 🌿

Пусть этот праздничный день будет теплым, спокойным и светлым. Прекрасный повод почувствовать лето и побыть с близкими.

С нашей общей датой! 🇷🇺

https://max.ru/join/5k-wE0Ccr8joRSiPHyFQjd41PpI8525y8sOIQmj3xuA 🇷🇺

У «Метрополиса» хотят построить офисные башни с видом на МЦК

Участок возле «Метрополиса» и железной дороги все активнее превращается в витрину девелоперских амбиций. Там появился проект офисного комплекса класса А: четыре башни от 13 до 38 этажей и больше 100 тыс. кв. м.

По рендерам видно, что ставка сделана не на спокойную офисную «коробку», а на бионическую архитектуру: золотые дуги, плавные формы и эффект башен, которые будто нависают над прохожими. Архитектурой занималось бюро Ariada.

Для рынка важна не только картинка. Ленинградский деловой коридор остается заметным офисным направлением Москвы: рядом МЦК, торговая инфраструктура, поток людей и понятная транспортная логика.

Полная версия: https://moskvichmag.ru/gorod/poyavilsya-proekt-bionicheskih-ofisnyh-neboskrebov-vozle-metropolisa/

Источник: Москвич Mag

Только что узнал, что вошел в CRE 100 — главный отраслевой рейтинг рынка коммерческой недвижимости, в который входят наиболее влиятельные участники отрасли. 🔥

Очень ценю это признание и, честно, воспринимаю его прежде всего как результат большой работы команды MANUFAQTURY, партнеров и всех людей, с кем мы вместе реализуем проекты последние годы.

При этом особенно интересно наблюдать, как меняется сама отрасль коммерческой недвижимости.

Еще совсем недавно рынок во многом воспринимался достаточно консервативно: локация, квадратные метры, ставка аренды.
Сегодня этого уже недостаточно.

Офисная недвижимость превращается в полноценный сервисный и технологический продукт, где конкурируют не только здания, но и качество управления, скорость принятия решений, инженерная инфраструктура, клиентский сервис и эффективность эксплуатации.

На мой взгляд, именно это сейчас является одним из главных изменений рынка:

— собственники начинают смотреть на объекты как на инвестиционные активы, требующие постоянного профессионального управления;
— растет роль управляющих компаний и операторов;
— сервисные офисы и гибкие форматы становятся частью основной инфраструктуры рынка, а не «нишевым продуктом»;
— технологии и качество эксплуатации начинают напрямую влиять на NOI и капитализацию объектов;
— офис постепенно становится не просто местом размещения сотрудников, а инструментом удержания команд, развития корпоративной культуры и эффективности бизнеса.

И что особенно важно — сам рынок становится значительно более профессиональным.
Сегодня уже недостаточно просто построить качественный объект. Необходимо ежедневно управлять огромным количеством процессов: клиентским опытом, инженерией, экономикой арендаторов, загрузкой, сервисом, эксплуатацией и инвестиционной эффективностью актива.

Наверное, именно поэтому коммерческая недвижимость для меня — одна из самых интересных отраслей: она одновременно про людей, управление, технологии, финансы и развитие городской среды.

Спасибо всем, кто идет этот путь вместе с нами.